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“断供”是政策出现偏差
2008年07月31日11:06
来源： 和讯网
□马上访谈第351期 （和讯财经原创） （和讯财经原创） （和讯财经原创）和讯网：各位和讯网友大家好！我是和讯新闻部主持人卢亭，我们今天很荣幸地邀请到了美国众达律师事务所合伙人艾浩利先生和广东华商律师事务所合伙人舒卫东先生，与和讯网友聊聊房贷“断供”的法律风险。欢迎大家提问参与。艾浩利律师你好，舒卫东律师你好！ （和讯财经原创）艾浩利：你好！ （和讯财经原创）舒卫东：你好！ （和讯财经原创）和讯网：首先向两位律师做一个调查。最近，深圳一些楼盘出现了业主“断供”事件，您所在的律师事务所是否接到了这样一些咨询和服务案例？请艾浩利律师先说说。 （和讯财经原创）艾浩利：没有，但我们有一些美国房地产和美国银行客户对购买这些房地产非常感兴趣。 （和讯财经原创）和讯网：他们希望到中国来投资？ （和讯财经原创）艾浩利：对。 （和讯财经原创）和讯网：舒律师，可能你们在深圳感受更深一些。 （和讯财经原创）舒卫东：我们华商所一个月以来，近十家银行委托华商所为欠款客户提供法律服务，目前我们的方式是向债务人，也就是向贷款业主、欠供楼款的客户发律师函，律师不予配合的我们采取诉讼的方式，目前这两种方式都在进行。也有发律师函的形式，也有采用诉讼的形式。 （和讯财经原创）和讯网：案例的数量是多少？ （和讯财经原创）舒卫东：7月份已经超过了6月份，我这个数据是7月20号的数据，截至7月20号的数量超过6月整月的数量。目前出现上升的趋势。 （和讯财经原创）和讯网：深圳一些当地的媒体报道，说这是当地的个案，或者是“断供孤岛”事件，您认为这样的判断正确吗？ （和讯财经原创）舒卫东：我认为媒体这样的报到簿全面，至少带有片面性，现在深圳设立的银行几乎每家都有，并且不是一两个楼盘，我们代理的个案中不是近期，今年年初或者去年年底买的业主才“断供”，甚至两三年前买房子的业主也存在这样的情况。 （和讯财经原创）舒卫东：“断供”的原因有多个方面。我们分析了一下，从浅层次的角度来讲，有三个方面的原因：第一，近期房价下跌幅度较大，短期之内较大幅度超过了很多人心理承受力和现实承受力。 （和讯财经原创）舒卫东：第二，贷款人的偿还能力调查，很多贷款人对房价有理想的憧憬，所以买了房子，预期房子会升值，而这种预期可能是短期（一年或半年），但自己长时间供楼的能力比较弱。 （和讯财经原创）舒卫东：第三，金融机构在审核程序上不健全，有的金融机构不知道有的人已经贷了五六套房子的，对风险认识上比较模糊。对更深层的考虑，还涉及到国家的政策以及我们各种宣传，对物业、房价上面的宣传等等多层次的原因。 （和讯财经原创）和讯网：我们知道，美国次贷危机的影响力是非常深远的，影响的范围也是非常大的。艾浩利律师，在美国有很多信息渠道，想请艾浩利律师谈谈，从美国次贷危机警示中国房地产商和中国银行(601988,股吧)界，包括个人房贷的用户，现在出现这种“断供”的现象，值得我们警惕些什么？ （和讯财经原创）艾浩利：我认为美国次贷危机和深圳现在的情况不大一样。在美国，次贷可能只占整个房贷的10%或者以下，主要原因是银行给比较穷的人或者偿还能力比较差的人贷款，他们可以用很少的存款就得到贷款。他们希望房价上涨之后，可以再次做一个贷款。 （和讯财经原创）艾浩利：美国过去五年有建房增长很快的趋势，但在去年，由于油价上涨、通货膨胀的原因，大家的收入没有跟着上涨，所以房价就跌下来了。去年，在固定利息贷款里，在他们变更利息的时候，利息都上涨了，他们就不能够再承担。 （和讯财经原创）艾浩利：在美国，主要的原因是贷款的政策过于宽松，房子的建设速度过快，虽然深圳有和美国相同的因素，但在深圳很多人买房子是作为投资，而不是自己使用。在深圳这些挺富的人都是希望通过投资获利的投资者，而不是居住者，这就是深圳和美国的主要区别。 （和讯财经原创）和讯网：刚才艾浩利律师也提到，美国这种次贷危机，房贷首付很少。深圳之前的一些贷款是不是也出现过“零首付”或者“一成首付”的擦边球现象？ （和讯财经原创）舒卫东：一部分开发商在和银行合作过程中确实出现过“零首付”或“一成首付”，深圳这些的“零首付”和“一成首付”是开发商在前期买房业主垫付房款，他们内部形成了欠款关系，业主欠开发商两成或者一成的首付看，开发商开据付清首付款的凭证，向银行进行抵押贷款。在前期房地产行情比较弱势阶段，确实有这样的前面，随着前年深圳房地产价格高企，这种销售模式弱化了，因为那个时间房子是不愁卖的，大家都是抢的，开发商半天或者5、6个小时时间，房子就卖完了。这种情况以前比较少见。 （和讯财经原创）和讯网：我们从业主角度给大家分析一下，如果一个房子贷款额超过了目前的整体房价，举一个例子说，以深圳某楼盘去年7月份购买时的单价是12000元，如今周边房价已跌至7000、8000元，以100平米计算，当初首付两成，首付款是24万元，贷款96万元。如今房屋总价也才80万元，似乎有他断供的理由。请问这种“断供”是不是划算？ （和讯财经原创）舒卫东：我们不能用数字来看价格是否核算，“断供”是否可行。要清醒地意识到法律关系以及由此要承担的法律责任，这一点明确之后，再由业主进行选择，以及银行收回房屋之后业主应承担的责任。 （和讯财经原创）舒卫东：如果“断供”不需要负法律责任，这是缺乏法律意识的体现。对于贷款买房的人来讲，与银行签订了贷款协议，在其与银行之间就形成了贷款的法律关系，双方的权利义务关系也因此得到了法律的保护，受该协议约定的约束。如果“断供”，即使银行收回了房产，但房产的价值不足以偿还银行的贷款，那么贷款人仍要承担不足部分的还款责任。对这个问题上，我认为有些媒体或者一些专业人士没有意识到这个问题。 （和讯财经原创）舒卫东：更多的业主可能认为“断供”以后，我把房子给银行或者开发商之后不承担责任，甚至不要首期，我认为这是缺乏法律意识的表现。在这个问题上，政府、媒体、法律界人士对这个问题要进行一定的宣传，起到正确的舆论导向的作用。 （和讯财经原创）和讯网：其实这种“断供”是一种三方都输的局面，艾浩利律师在中国也参与了多年的房地产界法律事务，从您的角度谈谈对三方的危害在哪儿？ （和讯财经原创）舒卫东：艾浩利：我同意舒律师的看法，向银行贷款就应该偿还，而不管房价如何变化，市场都是有风险的，现在房价下跌了，如果银行应该承担这个风险，那么房价上涨了，这个利润是不是也应该归银行？出现这个原因是大家购买房地产作为投资，就像大家购买股票作为投资一样，和购买房子作为自己居住是不一样的，我们需要把它区分开来。 （和讯财经原创）和讯网：这对购房者除了个人信誉之外，还有没有后续的法律纠纷？ （和讯财经原创）艾浩利：在美国，我们律所代表一些银行参加一些诉讼，原告就是借款人，他们认为这些借款的政策不合理，所以他们向这些银行提起了诉讼。但在中国我们没有代理人和的银行和业主。但我们代理过中国的房地产公司在香港通过外资公司投资房地产的案例。 （和讯财经原创）艾浩利：在美国，我们律所代表一些银行参加一些诉讼，原告就是借款人，他们认为这些借款的政策不合理，所以他们向这些银行提起了诉讼。但在中国我们没有代理人和的银行和业主。但我们代理过中国的房地产公司在香港通过外资公司投资房地产的案例。 （和讯财经原创）和讯网：以目前中国的政策和法律角度来讲，房贷者“断供”的法律风险在哪儿？ （和讯财经原创）舒卫东：目前房屋“断供”法律风险主要体现在银行和业主双方上，目前深圳出现的银行起诉业主，普遍的情况是业主丧失了供楼能力。 （和讯财经原创）舒卫东：这种丧失供楼能力并不一定是房地产涨价以后产生的认为房屋价格缩水，有可能是因为业主本身的经营失败，随着我国从紧的货币政策，各个行业的资金能力和业务能力会受到一定的限制，人民币升值导致一些出口业务受到限制等等多种原因，造成目前普通的方式都是由银行收回物业，再按物业的价值进行评估，如果存在一定的差值和法律费用，这部分损失还要追究其他业主法律偿还责任。 （和讯财经原创）舒卫东：我认为，这表面上是公平，但实际上是不对等的。因为一个房屋的买卖关系，当事人双方不仅是银行和业主。既有国家也有开发商，也有银行，也有业主，至少是有这四方组成，因为国家把土地卖给开发商，有高地价、拍卖地价、拍卖地价的无序性等等因素，政府对地价没有进行调控，高地价的刺激下必然代表高房价。 （和讯财经原创）舒卫东：这个楼是今年建的，但今年的地价已经比去年高出50%、60%，这种巨大的土地增值带来的盈利被开发商赚取的，政府也收取一定的税费，随着价格上升，大幅度提升开发商的税额，政府是赢家，开发商也是赢家，因为买卖关系，房地产转让之后，房屋买卖关系变成土地买卖关系，巨大的风险由银行承担了，国家和开发商不承担任何的风险。 （和讯财经原创）舒卫东：所以，国家在土地政策、房屋价格有指导、引导和监管作用，这可能有地方政府为了追求税率，地方投资环境，虚假房地产价格现象，追求高地价，这是去年和前年比较普遍的。目前深圳出现一些新的情况，突然卖不出去，拍卖的土地多次流标，没人竞投，这是物极必反。 （和讯财经原创）舒卫东：我认为如果要追究责任，应该相关部门检讨我们的政策、拍卖方式和土地以外其它的相关政策，这也是比较深层的政策问题。 （和讯财经原创）和讯网：我们从次贷危机问题上看到的现象，请两位律师谈一下，如果随着房价持续下跌，这种“断供”的现象会不会持续增长，一旦楼市超过20%——30%的跌幅，会不会出现以广东、深圳为导火索的全国楼市“断供潮”的出现？ （和讯财经原创）舒卫东：我认为房屋价格上升的时候房屋是稀缺产品，“供小于求”，求大了房价才会上升。 （和讯财经原创）舒卫东：房地产价格下跌以后，一定是“求”小于“供”，大家都持有观望态度，谁都不愿意这个时候去买。在这样的情况下，供需关系一定会发生本质上的调整和变化。原来在很多高价格接盘的业主，经济上偿还能力、承受力低下就会表现出来，理论上讲就会促进或者进一步造成断供量的增加。 （和讯财经原创）舒卫东：从我们上半年的比例来讲，“断供”的情况比上半年要多。今年上半年又和去年上半年比，又多出更多。如果以今年下半年7月份和6月份相比，7月份要比6月份“断供”的人多一些。 （和讯财经原创）舒卫东：但这个数据以我们一家律师事务所无法统计去年、前年整个深圳市的销售比例，今年不良的余额贷款是13亿—17亿左右，还不是很大，大概有5%左右，基于这个原因说是个别现象我认为是成立的。但市场的持续低迷，具体市场走向在哪个点爆发，老百姓、炒房人在哪个点支撑不住现在把握不到变化，但现在应该引起全社会人的警觉，找出一定的原因，找出一定的对策和方法来解决这个问题。 （和讯财经原创）舒卫东：要不然连锁反应出现之后，会造成整个地区、整个全国的形势，这样将来付出的成本会更大。 （和讯财经原创）艾浩利：我认为是的，但需要找到他们为什么不继续支付的原因，我认为并不是他们不能承担，他们只是认为这个投资现在不划算如果你是不能够继续承担这个贷款的话，那么你个人的信用记录会受到影响，这在世界各地都有发生。 （和讯财经原创）艾浩利：像在美国或者其它国家，不能按时偿付贷款的话，可能你以后的贷款会更困难。像在美国这样的国家，如果你不继续偿还房屋贷款，后果是很严重的，你以后的生活可能会受到影响，你不能买房，买其它的东西。在中国人们普遍认为并不会有其它的影响。 （和讯财经原创）艾浩利：银行应该对信贷记录系统做进一步的完善，不能因为某一个人两年前不能偿还贷款，但两年后又能继续贷款买房。如果业主认为他们不偿还这些贷款，不会有其它更坏的后果，就不会偿还贷款。 （和讯财经原创）艾浩利：如果有其它相关的后果，他们会再考虑一下。所以，银行在借贷标准和个人信贷的审查上做进一步的完善。 （和讯财经原创）和讯网：舒律师，如果出现“断供”的情况，对个人房贷者来说，会不会有更坏的情况？ （和讯财经原创）舒卫东：如果“断供”，也要看各个银行和业主贷款约定的情况，有的银行约定半年之内“断供”，六个月之后就可以启动诉讼程序，有的是三个月。 （和讯财经原创）舒卫东：如果“断供”达到法定或者约定的极限，银行肯定会采取措施，我也非常同意艾浩利律师的意见，目前中国的住房业主、炒房人认为亏了，就想把责任转嫁出去，或者不承担这个责任，好象断供就没有法律风险和法律制裁，我认为这一点要大大加强，要让他们知道“断供”是要违约的，违约是要付出成本和代价的，合同约定的法律成本和代价都要由他们来付的，这样他会改变这种断供的想法，继续履行合同，断供中他有履行合同的能力，他不是破产者，还是供得起的。 （和讯财经原创）舒卫东：但中国人总有一个习惯，认为吃亏了，总要闹一闹，弄点事，觉得会获得好处，认为“会哭的孩子有糖吃”，这也有法律不健全的地方，如果能把法律责任充分告诉业主，断供面前，业主也会考虑这个行为是否恰当，知道风险是什么，由此做出更明智的选择。 （和讯财经原创）和讯网：现在各家楼盘的“断供”说是各个业主串通的阴谋，目的是逼迫开发商提升价格，或者逼迫政府进行“救市”，您认为这种说法和猜测是否有道理？ （和讯财经原创）舒卫东：我认为这是媒体的炒作，并不现实。政府也不会因为个别楼盘而去“救市”，而房地产的“救市”，不是某一个城市某一个地区政府能解决的问题，涉及到国务院、人民银行相关政策的约束，所以个别城市政府不可能做出这种“救市”行为，有些业主通过断供威胁开发商，希望把房价提高，这也不现实，如果房子建好卖不出去，对开发商也不现实，现在开发商要定出更合适的价格，尽早卖出套出现金，这是更明智的选择，这和小业主的想法有一定的差距。 （和讯财经原创）舒卫东：深圳市，深圳市居住协会举办了两次发布会，通过律师协会、房地产行业委员会把相关法律责任进行宣传，楼价跌的时候不能由政府和开发商买单，房价上涨的时候，利润也不归政府和开发商。 （和讯财经原创）舒卫东：这是很简单的道理，个别楼盘断供的行为并不是普遍现象，这里面是有些人是为了达到某种目的而组织策划的，但这并不能反映整体的情况。 （和讯财经原创）和讯网：艾浩利律师，现在中国“断供”的现象确实出现了，您认为中国房地产开发商和中国银行(601988,股吧)应该怎么去应对？ （和讯财经原创）艾浩利：发展商开发房地产是为了赚取利润，如果是绝对的自由市场，开发商会主要建高层次房地产市场，因为那是利润最高的一部分，很多开发商现在很困难，是因为去年地价很高，修建的成本也增加了，为了赚取利润，所以把房价提高，但现在房价又有所回落。说明很多开发商在现金流方面出现了一些问题。 （和讯财经原创）艾浩利：很多房地产商在香港和其它地区筹集资本渡过难关，但并不是很成功，他们在销售房屋方面出现了一些困难，也有政府应该引导房地产建设低成本，老百姓可承受房价的房地产。 （和讯财经原创）艾浩利：在西方很多大城市，政府都会鼓励甚至补贴房地产商修建类似于经济适用房这样的房屋。在香港很大一部分都是政府拥有的，提供给低收入者居住的房子。 （和讯财经原创）艾浩利：所以，政府如果不对市场进行干涉的话，房地产商可能会倾向建造一些利润更高，更豪华的房地产项目，这样整个市场的情况会变得更糟。但政府应该比较有节制地控制整个市场，因为我们需要整个市场有一定的活力，创业者不断出现，所以，这个程度需要政府来把握。 （和讯财经原创）和讯网：舒律师，请您从中国律师的角度谈谈银行和房地产商如何应对“断供”的情况？ （和讯财经原创）舒卫东：目前的“断供”情况我认为是国家政策出现一定的偏差，国家出台政策的时候，在经济、政治层面上考虑更多一些。 （和讯财经原创）舒卫东：应该从源头上，政府最大的土地供应者源头上对房地产市场，对老百姓需求做多层次，符合市场规律的认定或者政策出台。比如房地产价格是随着市场关系发生变化的，政府可以多承担一些类似于廉租房、经济适用房物业，这些物业当比例地存在，会极大地影响到市场商业房的价格和供求关系。 （和讯财经原创）舒卫东：这一点上，客观地说深圳市的经济适用房在前几年是做得不好的，到现在为止很多经济适用房还在建设之中，并没有推向市场，对于商业价值的追求是开发商唯一获得的土地的一种手段，这种情况下，开发商是唯利是图的，会建造一些高成本的物业出来。 （和讯财经原创）舒卫东：售价高，政府经济利益上不吃亏，收的税多一些，但考虑到将来的市场经济规律和将来老百姓的偿还能力会面临矛盾，也许现在房子、土地卖不出去就是这种矛盾的代价。 （和讯财经原创）舒卫东：所以，我认为政府作为政策的制定者、土地的供应者，在一级土地使用权转让上，制定更科学、更合理的政策。 （和讯财经原创）舒卫东：第二，从开发商的角度，应该有相应的法律法规规范开发商的法律行为。 （和讯财经原创）舒卫东：第三，在银行层面上应当制定更加严格的贷款政策，把简单的审核手续变得科学。 （和讯财经原创）舒卫东：第四，对业主来讲，应该更加疏导业主的购买力，如果他不具备买高档物业的条件，可以去选择买经济适用房，买其它的安居房，这可以解决他普通的消费需求。 （和讯财经原创）舒卫东：如果没有安居房和经济适用房的选择，他只能选择高档住房一条路，同样一套房子既住了穷人也住了富人，这个矛盾肯定会在一定周期展现出来，所以，我认为至少在这四个层面上都去认真地反省，去思考我们的房贷政策、土地供应政策和消费者真实需求，包括媒体做非常科学地、合理的疏导，我觉得媒体有的时候对某个城市一块土地卖出几十亿大肆宣传。重庆有这样的情况，一个临江的土地一亩卖1000多万，导致周边的房价都炒得非常高，这是不好的误导，大家形成的疯抢的现象。所以，我认为应该深层次地考虑目前的房价问题。 （和讯财经原创）和讯网：股市上的投资我们可以选择止损的退出机制，但炒房是很难止损的，由于在下跌态势下很难有人接盘。根据我们资料显示，选择这批“断供”人当中，炒房人占有相当一部分，因为大家需要更快的资金周转，遇到这种情况，理智的炒房人应该怎么去选择呢？ （和讯财经原创）舒卫东：止损的情况是很难做出选择的，因为不同的人买房的动机、理由以及获取资金的渠道都不完全相尽。有的人认为自己有支付能力，认识到“断供”以后产生的负面责任很大，还要背着银行的欠款，现在采取的措施要么承认这个损失，在一定价位上把它卖掉，亏掉一部分。 （和讯财经原创）舒卫东：但也存在一个问题，原来是按揭的，得把按揭的钱还完给银行，才能解除以前的抵押贷款关系，但目前银行对二手房的买卖不按之前银行续楼，需要自己筹集资金，筹集资金遇到障碍。有的业主把楼适当装修出租，用相应的租金成本熬过这段时间。 （和讯财经原创）舒卫东：这两种选择都是理智的选择，我认为这两种选择的法律后果都强于“断供”后的法律后果。我不赞成用“断供”的方式选择退出机制。 （和讯财经原创）和讯网：艾浩利律师，在美国有这样的退出机制吗？ （和讯财经原创）艾浩利：股票市场和房地产市场是很不一样的，因为在股票市场，投资者用自己的钱投资，亏损的也是自己的钱，在房地产市场，大部分人购房是用贷款，如果他们退出，主要是银行的钱受到亏损。 （和讯财经原创）艾浩利：政府现在是鼓励开发商开发能源节约型建筑，就是所谓的绿色建筑，开发商获得利润的同时，也想获得一定的声誉。在美国如果作为开发商，如果信誉不好，就不能很快进行业务了。 （和讯财经原创）艾浩利：在中国，现在比较多的情况是，开发商如果建了一个质量不是很好的房地产项目，在今后的经营中不会受到多少影响，一部分是对质量方面的认定还不够完善。 （和讯财经原创）艾浩利：所以，政府应该进一步推广修建绿化高效能建筑的标准。如果业主意识到他们购买的房屋是高质量的房屋，从中可以享受到高质量房屋的服务，就会留在房子里，支付贷款。 （和讯财经原创）和讯网：下面留出15分钟的时间让两位律师交流一下，艾浩利律师可以向舒卫东律师提出自己的问题，互相交流一下。 （和讯财经原创）艾浩利：深圳市场现在情况比较糟，您有没有看到一个趋势，就是因此广东市场遭到影响？ （和讯财经原创）舒卫东：我个人认为目前深圳房地产市场下跌幅度达到20%，而广东地区主要是去年、前年房价上涨比较快的城市，也就是主要集中在珠江三角洲的城市。 （和讯财经原创）艾浩利：香港的投资者目前在深圳还再继续做投资吗？ （和讯财经原创）舒卫东：深圳市在去年年底房地产上调的时候出台一个政策，每个香港人在深圳居住一年以上的只能购买一套物业，这对深圳对香港炒家的限制。 （和讯财经原创）舒卫东：我个人认为，房价下跌以后，香港人在深圳买房的热情反而有增进的趋势。因为现在深圳市的房价，水平深香一体化的趋势，地域和价值理念越来越近，还有产业调整原因，随着进一步开发，香港和深圳就会变成真正的一河之隔，现在香港的房价大部分是深圳的5—7倍左右，而大部分香港人长期生活居住在深圳，并且这种趋势还会进一步加强。 （和讯财经原创）舒卫东：所以，香港人北上把深圳作为第一购房的趋势也在逐渐加强。目前房地产跌势，很多香港人仍然认为是一个非常好的投资点。包括我自己做的楼盘，销售中原来香港人的比例已经由原来的10%有所上调，很多大陆人不买房了，反而刺激了香港人在深圳买房。 （和讯财经原创）和讯网：之前艾浩利律师来的时候，也提到过美国很多朋友在打听中国的房价，他们是希望在中国房价比较低的时候打算买一些房地产吗？ （和讯财经原创）艾浩利：是美国的一些基金。我们代表摩根史丹利、德意志银行和一些日本银行，他们对在中国都是都很感兴趣，他们比较喜欢的投资对象是一些地理位置比较好，质量比较高的房地产。 （和讯财经原创）和讯网：他们向您咨询或者透露的信息，会投到中国楼市上的钱大家会有多少？ （和讯财经原创）艾浩利：2—3亿美金。 （和讯财经原创）和讯网：由于时间的关系，今天的访谈到此结束，非常感谢艾浩利律师，非常感谢舒卫东律师的精彩观点，也非常感谢翻译江舟，希望大家下次有机会继续作客和讯！也感谢各位网友的关注！谢谢！ （和讯财经原创）艾浩利：谢谢大家！ （和讯财经原创）【独家稿件声明】凡注明 “和讯网”来源之作品（文字、图片、图表）， 未经和讯网授权，任何媒体和个人不得全部或者部分转载。如需转载，请与 010-85650876 联系；经许可后转载务必请注明出处，并添加源链接，违者本网将依法追究责任。 （和讯财经原创）相关新闻
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