和讯网：土地现在也参与了国家的宏观调控特别是房地产行业特别明显，包括土地的拍卖制度。从现在整个的房价来看，房价的泡沫非常严重，包括现在深圳房价的暴跌也是一个泡沫破裂的过程，房价泡沫这么多根源性的问题是土地拍卖的问题，就是政府拍卖土地的时候价格越来越高，房地产会把这部分转嫁到房价上，最后让消费者承担高房价。政府在拍卖土地的时候如何能保证价位公平，又可以合理的利用土地资源，从而不会推高房价？

　　张琦（北京师范大学经济与资源管理研究院副院长）：这是大家现在议论的热点。这里面有几个需要澄清的概念，首先房价与土地价格是有区别的，有些人认为房价里面包括了土地价格，这个是对的，有些人认为房价是土地价格的延伸，这也是有道理的。第二、房价的变化和土地价格的变化，到底是房价引起了土地价格变化还是土地价格引起了房价的变化？其实房价或者是土地价格的变化都是由供给和需求来决定的，只有当土地供给减少、不能满足需求的时候价格才会提高，房价也是一样的，如果我们的需求量很大住房供应的很少，价格一定会上涨把这两个区别开以后，房价和土地价格都是由供给和需求来决定，而不是说房价就是因为土地价格增长而提高的。

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　　张琦：实际上咱们国家各个城市的房地产价格，有很多刚才说的这种需求，当房地产真正满足人们生活需求的时候，这是一个真正的需求，而为了经济利益的需求这时候房子就是一个投资品。所以说我们国家现在房地产价格上涨是两种需求推动的，第一种需求是本身我们住房需求量在增加，这是一种正常、合理的需求增加，比如说我们收入增加了，我们可能要改善住房条件。另外，我们自身的需求提高这也是一个过程。另外，我们经济发展了、我们城市化、人口增加了，必须要盖更多的房子，这些需求都是正让的。第二、不规范或者不是生活上的需求，是一种投资和投机，这里面为什么分成投资和投机呢？投资是当成投资品，就是涨价了以后卖掉赚钱，投机是运用市场的变化进行投机，这样对市场价格的影响更大。我们国家现在房价的增长如果是正常的增长没有关系，但是现在是非正常的，这种非正常就是投资个投机的量过大造成了价格不断的飙升。当然这里面有历史性的原因，再一个我们在政策制度和管理方面存在一些缺陷。我以前也有这方面的分析。首先，我们在实行信贷制度的时候没有把生活需求和投资、投机分开，实行不同的、差别性的信贷政策，这本身就助长了投机、助长了价格上涨。比如说买了第一套房又买第二套房他也可以贷款，这样的话不用我自己掏钱还可以赚钱，这样一下子就把价格推上去，这种需求是不合理的。另一方面还有一种政策推动的作用，不是说信贷政策有错误而是需要不断的完善，因为当时我们住房制度是货币化改革，信贷改革促进性的，而且当时我们国家遇到亚洲金融风暴，当时我们国家的经济增长只有4%、5%，在这种情况下我们推行这个政策拉动市场增长，房地产的贡献也是非常大的。从98年住房货币化改革和信贷改革以后，把经济拉起来了。但是当我们经济进入增长周期的时候，就应该适当的调控，所以这就要进行适当的调控、控制。这时候第二套房就要严格控制信贷，比如说利率提高、首付提高。我在2004年、2005年提出来，那时候就已经地方首付和利率，包括预售房制度要尽可能的取消，因为预售就是把消费提前了，信贷也是超前的消费，是这两个双超前让远期的需求集中在短期内，这样的话价格就不断的上涨，所以说应该在这方面进行改革。最近几年我们实行了差异性、差别性政策以后，首先需求就减少了，价格下跌这是必然的结果。

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