京津城铁预计8月1日正式运营。届时，北京和天津的通行时间前所未有地被缩短至30分钟，同时京津城铁也打破了以往城际火车起点至终点的惯例，在某种意义上讲，其形式更接近于城市地铁。对于站点区域房地产市场而言，将迎来怎样的发展机遇？京津城铁对天津楼市、京东南郊楼市又会产生什么样的影响？针对上述疑问，本期晨报房产周刊对其周边楼市现状进行了调查，多位专家分析认为，京津城铁的开通对周边商业项目影响更大，其价值将进一步提升。

　　北京南站商业价值提升

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　　据悉，预计在8月1日开通京津轻轨，跨越四环的连续梁桥跨度达到128米，是全国甚至全亚洲最大的跨越公路的铁路桥。据介绍，京津城轨全长118公里，时速将达350公里，设北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站5站。前3站位于北京市，后两站位于天津。

　　“京津城际是目前我国第一个真正意义上的高速铁路，不但让两个大城市连接起来，而且还会辐射带动周边经济发展。”北京市社会科学院研究员王灿炽认为，这条客运专线的建成运营，是完成构建京津冀都市圈、城市带的一项基础性工程，打破了行政壁垒，提升了京津两地的经济辐射力。而多位业内人士表示，京津城际高速铁路开通的第一个受益者是北京南站经济圈。

　　美联物业北京区总经理白纪远在接受记者采访时表示，京津轻轨的开通首先是会刺激北京南站的车站经济，原因是四处寻找商机的商家通常会将目光盯上交通枢纽，巨大的客流促成商家对车站铺面的需求旺盛，使得其租金不断上涨；其次，是促进亦庄写字楼、商务楼的租赁活跃，一些办公用地的租赁也会比较活跃。“因为天津是最近的港口，京津往来时间的提速会带给那些在北京发展的外贸公司，尤其给从塘沽港出口的公司提供十分便利的交通条件。”白纪远说。专业人士认为，京津轻轨沿线的写字楼或是商住两用项目价值很值得看好。

　　永乐楼市升值潜力最大

　　记者调查发现，京津城铁沿线周边住宅项目的在售均价差距较大，如北京南站附近的商品房均价每平方米已跨过万元，而天津东站周边的房价还维持在7200元/平方米。相比之下，永乐站周边目前没有在售新盘，其周边的二手房价格为3000元/平方米，成为京津城铁沿线中最被看好有升值潜力的置业区域。

　　据悉，目前永乐区域房地产市场尚处于启蒙阶段，眼下二手房均价仅为3000元/平方米，借京津城铁东风，永乐区域房地产已受到了很多初次置业者的极大关注；此外，武清商品房均价为5000元/平方米，近两年很多天津市的购房群体已率先在此置业，而轨道的便利让北京的购房者也开始认识了这一地区的上升潜力，上述两个区域比涿州要来得更为有诱惑力。因此，千万家市场分析人士认为，永乐、武清，包括天津市区，很可能成为异地置业者下一个主选目标，这基于其交通优势、地理优势和房价优势，天津市的商品房均价为7200元/平方米，和北京城区房价形成了鲜明的差距。

　　相比之下，千万家市场分析人士认为，京津轻轨所经过的北京南站、亦庄，购房在去年就达到过高潮，无论新房还是二手房市场都相对饱和，尤其亦庄的新建住宅消化周期时间还会比较长，原因是价格在高位空转。

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　　借力京津轨道方庄楼市再次发力

　　随着方庄区域的不断外扩，“大方庄”概念于近两年逐渐兴起。据金地产机构总经理周金旺介绍，大方庄范畴东至京津高速，北至南二环，西至蒲黄榆路，从目前发展趋势而言，方庄核心区及东、北、西方位已难有太大发展空间，仅南部尚有大量可开发土地，而得益于北京大战略规划的实施及环渤海区域的不断融合，地处京津门户位置的大方庄优势日渐凸显。而近来入市的方庄新项目在市场低迷的大势下意外热销，出现区域内的又一次需求大规模释放。

　　作为北京发展最早的大型住宅区之一，方庄的公共交通极为发达，多达几十条公共线路通往CBD、南二环、火车站等重点区域；目前除了京津多条高速及轨道交通之外，已通车的地铁5号线、10号线的二期工程、亦庄轻轨总站等多条城区轨道交通构成了发达的立体交通网络，区域居民的出行成本将再次缩减。以区域高端项目文成建筑为例，项目距离5号线宋家庄站仅10余分钟，距离未来的10号线成寿寺站仅8分钟左右，出行极为便捷。

　　随着京津城际轨道开通在即而形成的“京津门户区”区域，政府大力发展南城、联动环渤海区域城市的规划将填补南城被低估的价值洼地。正是得益于北京发展南城及向南外延的发展规划，方庄楼市开始步入发展快车道。近日，身处京津门户热点的大方庄成熟区内、入市刚刚两个月的高端住宅项目文成建筑在京城楼市整体低迷背景下逆市热销，其今年4月底推出的1号楼目前已销售过半。据了解，该项目推出的1号楼为17层板楼，两梯两户，均价16000元/平方米。该项目最大的卖点一是由“三轨三环”构筑的交通网络。其中，三轨为地铁5号线、10号线、亦庄线，三环则是南三环、南四环、南中轴线，密集的交通路线使得项目交通优势极为明显。其次，据介绍，项目主打户型为115平方米两居、160平方米三居，75米超大楼间距，南北通透，并大量配备落地窗、转角窗、飘窗等设计。业内人士分析认为，便捷的交通体系、项目自身规划特色及大方庄成熟的生活氛围正是促使客户购买的主要因素。