□马上访谈第346期

　　编者按：7月17日，国家统计局发布的6月份经济运行数据显示：70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%，涨幅比上年同期高4.2个百分点。而深圳楼市近几个月持续下跌，房价已跌落到一年前的水平，交易量则萎缩至10年前的水平。与此同时，北京、上海楼市也步入观望，成交量大幅减少。因此，有研究报告呼吁，为了“降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃”，建议采取减免交易税费，适度放松货币政策的“救市建议”。房地产市场是否需要救市？如何继续挤出房价泡沫？和讯网对有关专家进行了访谈。

　　嘉宾：

　　曹建海 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任

　　房价走势要看环比数据

　　和讯网：从国家统计局公布的数据来看，房价总体好像还在上涨？为什么

　　曹建海：房价涨了还是低了，一种方法是同比，同比是跟上一个年度同期相比，比如说这个月数据跟上年同期数据相比，上涨10.2%这个幅度肯定是低估了。北京现在的房价大约跟去年年底差不多，房屋价格变动非常频繁的商品，用去年时期的同比不能说明什么。

　　和讯网：从环比的价格相比来看6月份跟五月份是持平的。

　　曹建海：因为以北京6月份的房价为例，4、5月份明升暗降的情况是很多的，到6月份明升暗降更多，或者说更多的是出现了明降，也许是5月份价格涨上来了，6月份降下来了，可能以这样的方式实现持平。另外开发商现在普遍的不愿意降价，因为降价会形成下降预期，他就尽量的给予折扣优惠。6月份跟5月份持平，实际上是降的，跟统计数据和取得样本有关系。

　　比如说6月份深圳成交量，包括7月份成交就是以别墅为主的，如果前期成交可能里面还有经济适用房，这个价格已经是不可比了，要真正的可比必须是一些固定的样本，他在不同时期的价格变化。可惜我们统计局没有做这样的工作，他只是固定城市那有什么有，城市里都是根据新成交的房屋，每一次成交的地方都不一样，位置不同，时间不同，怎么可能做出一个正确的比较。如果做同比的话，比如说现在股市已经很糟糕了，但可能和去年同期相比甚至还涨了，但是实际上从6000点下来股市已经很糟糕了。

　　和讯网：可能是环比更能看出整个的数据变化。

　　曹建海：环比相对于同比来讲比较能够看出房价的一个走势。

　　和讯网：时间性更强一些。

　　深圳断供的以炒房为主

　　和讯网：具体到个别城市，最近讨论的比较多是深圳房市的问题，现在深圳主要有两个现象，第一个是房价出现大幅的下跌，第二个是一些楼盘已经出现个人房贷断供的现象，您觉得深圳的现象是否属于极个别的现象？

　　曹建海：肯定不是个别现象，深圳的现象就是一个全国的一个代表，但是相对来讲可能是炒作比较厉害的城市之一了。因为深圳比较特殊，这个地方近邻香港，对香港畸形房价形成了不良的示范，所以香港很多人跑过来买房，这里是一个因素。另外这个城市总的人数很多，买房很少，现在1200万人，本地人拥有户籍的比例是特别少，一部分打工像白领以上的人可以买房，但是更多是最大比例是民工，这样的人口构成注定了多数人没有被城市化，所以深圳人均住房数字一直不是很高，加上深圳的房价一直被炒家控制，所以深圳房屋建设速度包括土地空置可能在全国比例都是比较高的。这样的城市结构还有很多，比如说像东莞也是类似这样的城市结构，包括长三角很多城市都是属于这样的城市结构，就是外来人口占的比重特别大，外来人口农民工为主体，平均住房面积不显得很高，这样城市在新建规划当中可能开工项目开始批的比较多，所以城市建设包括批地这方面可能放的口子比较大，房屋就过剩，包括土地囤积都会特别严重，所以为了把房子卖出去，所以开发商就会和炒楼的进行勾结，银行勾结推高房价，所以深圳就出现了这样一个暴涨的狂潮，应该说和开发商主导的炒作有密切的关系，应该说这是全国普遍现象，所以说深圳能塌，所有的城市都能塌。

　　一般来讲应该是跌幅在30%才会出现断供，断供最能反映价格变动了，比如一套房原来15000元一平米，现在跌到10000元，这个跌幅就是33%，就会出现断供，像深圳这样的楼盘是非常多的，剩下本金部分比现有新房的楼盘还要贵，这个时候就可能会出现断供现象。现在只有深圳跌幅最深，其他的城市还没有出现这么深的跌幅。没有跌的城市现在房价比去年那个时候都涨了，所以不会出现断供。

　　和讯网：是否要具体分析一下这种断供个别人是否属于炒房的，如果是买房自住一般不会轻易断供。

　　曹建海：这个跟每个人有关系，如果有的人把信用看的比什么都重要，就是这个房子没有原来贵又是自己住的，我想不会轻易断供，一断供就没有任何信用，银行什么信用有没有，这对一个人这一生会很失败的，他是没有信用一个人。

　　和讯网：而且我觉得如果他自己自住这个房价涨跌对他其实影响不是非常大。

　　曹建海：我讲跟一个人有关，跟他修养也有关系，如果这个人他不在乎这些，他一看现在房子没有去年贵了，现在光剩余按揭本金部分就比房价贵，有可能放弃，因为现在怎么说呢？我们人的素质是比较低的，包括在城里很多工作，甚至大学毕业素质有很多是比较低的，把钱看的比信用重，所以有的时候也有可能。一般来讲断供房子不是自己居住的，自己居住的再搬出去又失去信用，这可能是代价就过大了，一般来讲可能不是它居住的房子，出现断供的主要以炒房为主。

　　现在救市只会带来金融风暴

　　和讯网：现在房价如果是普遍开始下跌的话，是否会引发触及到金融安全问题？是否需要救市？

　　曹建海：因为中国的CPI现在完完全全已经不反映通货膨胀的情况了，通货膨胀可以是消费品上涨、生产资料上涨、包括资产的上涨，这些综合作用才能反映出。而通货膨胀在住房领域是最为突出的，如果一个房子一年涨40%，你可以看出来货币在住房里面的贬值状况，同样是这个房产，财富不变的情况下，价值提高了这就是货币贬值，体现在这里面我们通货膨胀现象已经非常严重了，我们国家公布的数字至少再加上10个点，公布的是7.9%，实际可能18%左右。

　　因为房价没有计算进去，包括很多产品没有放进去，包括资产的变动，房价、地价变动，这些东西是属于商品，商品为什么不统计进去？光拿租金变化来考虑，租金很多是农村的房租，租农村的房子肯定便宜，房租在我们国家不能反映房价的变化，一年房租普遍只有房价2%-3%的比例，这样低的比例房租根本不能反映物价长的情况了，而且房子盖的越多房租有的城市还跌，所以物价上涨幅度已经远远超过了国家公布的数字，也就是CPI已经不能反映物价上涨了，CPI是一个被控制被操控一个数据了，已经没有意义。

　　我们的实际通货膨胀比现在通货膨胀大，通货膨胀包括房价上涨、股价上涨，实际上都是社会财富的重新分配，重新转移，这样会让拥有这些财富的人更加富有，而没有财富的人更加贫困，所以会加剧财富分化进一步的拉大，所以房地产救市的结果就是通货膨胀加财富分配，进一步分化，加剧社会矛盾。

　　而银行继续救市就会有很大泡沫，加大风险，银行金融风暴会来的更猛烈，那个时候就没有任何的防御能力，像飓风一样来临，玉石俱焚，全部毁掉。现在如果银行去追查前期贷款，催收甚至把房子收回，现在还是来得及的，所以简单的救市最后会使得金融风暴来的更猛烈，那才是毁灭性，所以救市是很愚蠢，救市会带来更大的通货膨胀，会带来更大财富转移，财富掠夺，以及带来未来可能被滞后但是更猛烈的金融风暴，那个风暴要远远强于美国的次贷危机，美国次贷危机它就是慢慢消化的，虽然是不断的深化，但是美国没有出现金融风暴，毕竟没有出现金融风暴，如果出现金融风暴美国社会就全乱了，这个国家就会出大乱，它是逐步的释放，有这个金融泡沫就要让它释放，救市是最愚蠢，如果救市的话最后可能这个风暴来临没有人能保得住，财产保不住，银行保不住，什么都保不住了。

　　和讯网：其实不救的话反而更能让银行避免这种危机？

　　曹建海：是的，银行来得及去处理这个风险，处理资产，回避更大的风险，减少损失是来得及的。如果像那样的话银行进一步房贷，进一步提高房价，进一步加大泡沫，因为房价真实水平应该是造价，在任何国家房价应该和造价相关的，古往今来，古今中外房价和造价是相当的。但是我们现在房价普遍都是十几倍在大中城市都是十几倍，在中小城市也是五倍以上，所以这个泡沫幅度太深了，这个时候就不挤掉这个泡沫，这个金融风险将来太大了。

　　和讯网：说到房价泡沫这一块，其实从地价来看，地方政府并没有对这一块进行松动。

　　曹建海：现在地方政府因为现在看它本身就是开发商，地方政府它土地储备土地拍卖本身就是地产开发行为，是一个商业行为，现在地方政府的觉悟已经跟开发商已经是在一个水准上，我们看到成都救市，包括深圳市长救市一个提议，本身可以充分说明了地方政府与开发商它就是共同利益，同一个利益共同体，它是一个“战略合作者”，所以他们觉悟已经完完全全脱离了为老百姓服务这个境界这个层面。地方政府现在看这种做法确确实实长期体现了我们官员素质低下，官员缺乏基本的党性和基本觉悟，脱离了地方政府的基本职责，而且不甘心房价回落。